Vì sao nhà mới xây vẫn bị thấm nước? Sự thật nhiều người bỏ qua

Minh họa các nguyên nhân khiến nhà mới xây vẫn bị thấm nước do thấm âm, mao dẫn và sai sót chống thấm ngay từ đầu.

“Nhà mới xây mà đã bị thấm” là tình huống khiến nhiều gia chủ bức xúc và hoang mang. Theo suy nghĩ thông thường, công trình mới đổ bê tông, vật liệu còn mới, chưa nứt vỡ thì không thể có thấm nước. Nhưng thực tế cho thấy, rất nhiều nhà chỉ sau vài tháng đến một năm sử dụng đã xuất hiện ẩm mốc, bong sơn, ố tường, thậm chí thấm rõ khi mưa lớn.

Điều đáng nói là hiện tượng này không phải cá biệt, mà xảy ra ở cả nhà phố, nhà ống, biệt thự lẫn chung cư. Nhiều người cho rằng nguyên nhân do vật liệu kém, thời tiết ẩm, hay “xui rủi”, trong khi gốc rễ vấn đề lại nằm ở tư duy thiết kế – thi công – chống thấm ngay từ đầu.

Bài viết này sẽ phân tích rõ vì sao nhà mới xây vẫn bị thấm nước, những nguyên nhân kỹ thuật thường bị bỏ qua và lý do vì sao “mới” không đồng nghĩa với “không thấm”.

NHÀ MỚI XÂY VẪN CÓ NGUY CƠ THẤM NƯỚC TỪ ĐẦU

Minh họa hiện tượng thấm âm ở nhà mới xây khi nước xâm nhập vào bê tông qua mao dẫn dù công trình chưa xuất hiện vết nứt.

Hiểu đúng về “nhà mới”

Nhà mới chỉ có nghĩa là:

• Công trình vừa hoàn thiện
• Kết cấu chưa bị lão hóa
• Bề mặt còn mới

Nhưng nhà mới không đồng nghĩa với nhà đã được chống thấm đúng kỹ thuật.

Trong thực tế, rất nhiều công trình:

• Chỉ tập trung vào kết cấu chịu lực
• Xem chống thấm là hạng mục phụ
• Cắt giảm hoặc làm qua loa để tiết kiệm chi phí

Khi đó, thấm nước không xuất hiện ngay, mà âm thầm tích tụ bên trong kết cấu.

Bê tông mới không phải là bê tông “không thấm”

Một hiểu lầm phổ biến là:

“Bê tông mới, mác cao thì không thể thấm.”

Thực tế:

• Bê tông luôn tồn tại mao quản
• Nước có thể di chuyển bên trong khối bê tông thông qua mao dẫn
• Đặc biệt mạnh ở giai đoạn bê tông còn “trẻ”

Ở nhà mới xây, bê tông:

• Chưa ổn định hoàn toàn về cấu trúc vi mô
• Độ ẩm nội tại còn cao
• Dễ hút và lan truyền nước khi gặp nguồn ẩm

🔗 XEM THÊM: → Mao dẫn bê tông là gì? Nguyên nhân thấm âm thầm

Thấm nước ở nhà mới thường là thấm “âm”, không phải thấm lộ

Khác với nhà cũ hay thấm do nứt:

• Nhà mới thường không thấy nước chảy
• Không nhỏ giọt rõ ràng
• Chỉ xuất hiện ẩm, mốc, phồng rộp sau một thời gian

Đây là dạng thấm:

• Do mao dẫn
• Do nước ngấm chậm từ bên ngoài
• Do tích ẩm trong kết cấu không thoát được

Chính vì không có dấu hiệu mạnh, nên nhiều gia chủ bỏ qua giai đoạn xử lý sớm – thời điểm mà chống thấm còn dễ và rẻ nhất.

NGUYÊN NHÂN KỸ THUẬT KHIẾN NHÀ MỚI XÂY VẪN BỊ THẤM

Minh họa các nguyên nhân kỹ thuật khiến nhà mới xây vẫn bị thấm nước, bao gồm mao dẫn bê tông, mạch ngừng và các điểm yếu kết cấu chưa được chống thấm đúng cách.

Không chống thấm hoặc chống thấm không đúng ngay từ đầu

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất.

Rất nhiều công trình:

• Không chống thấm móng
• Không chống thấm sàn mái, ban công đúng chuẩn
• Chống thấm WC sơ sài cho “có”

Khi nước bắt đầu xâm nhập:

• Không có lớp bảo vệ
• Bê tông trở thành đường dẫn nước

🔗 XEM THÊM: → Chống thấm thuận và chống thấm ngược khác nhau thế nào

Thi công gấp rút, không đủ thời gian bảo dưỡng

Nhà mới thường bị ép tiến độ:

• Đổ bê tông xong hoàn thiện ngay
• Không đủ thời gian khô – ổn định
• Sơn, bả khi bê tông còn ẩm

Hậu quả là:

• Hơi ẩm bị “nhốt” bên trong
• Tạo áp lực ẩm đẩy lớp hoàn thiện
• Dẫn đến bong tróc, ố màu rất sớm

NHỮNG LỖI THI CÔNG KHIẾN NHÀ MỚI XÂY VẪN BỊ THẤM

Minh họa các lỗi thi công phổ biến như mạch ngừng, cổ ống và bảo dưỡng bê tông kém khiến nhà mới xây vẫn bị thấm nước.

Nhà mới bị thấm hiếm khi do “xui”. Phần lớn đến từ chuỗi lỗi nhỏ nhưng cộng hưởng, mà khi hoàn thiện xong mới bắt đầu bộc lộ.

Không xử lý chống thấm tại các điểm yếu kết cấu

Trong một ngôi nhà, nước không thấm đều khắp, mà luôn đi qua những “điểm yếu” cố định. Nhà mới thường bị bỏ qua các vị trí này:

• Mạch ngừng bê tông giữa các đợt đổ
• Cổ ống xuyên sàn WC, ban công
• Khe tiếp giáp tường – sàn – dầm
• Chân tường tầng trệt tiếp xúc đất

Khi các điểm này không được xử lý chống thấm ngay từ đầu, nước chỉ cần thời gian để len lỏi vào kết cấu. Lúc đó, dù bề mặt còn mới, thấm vẫn xảy ra từ bên trong.

Thi công chống thấm mang tính “đối phó”

Một lỗi rất phổ biến ở nhà mới là chống thấm cho có:

• Quét 1 lớp mỏng cho đủ hạng mục
• Không kiểm soát độ dày, độ phủ
• Không xử lý nền trước khi thi công

Chống thấm kiểu này không thất bại ngay, nhưng sẽ xuống cấp nhanh khi gặp:

• Mưa kéo dài
• Nước sử dụng thường xuyên
• Chu kỳ nóng – lạnh

Đến lúc thấm xuất hiện thì công trình đã hoàn thiện, buộc phải chuyển sang xử lý ngược – vừa khó vừa tốn kém.

Đổ bê tông và xây trát không kiểm soát độ rỗng

Nhiều đội thi công tập trung vào tiến độ nên:

• Tăng nước cho dễ đổ
• Đầm rung không kỹ
• Không xử lý rỗ tổ ong

Hệ quả là bê tông:

• Có nhiều mao quản thông nhau
• Khả năng hút nước cao
• Dễ bị thấm âm qua mao dẫn

Nhà mới lúc này giống như một khối bê tông “xốp”, chỉ cần gặp nguồn ẩm liên tục là nước sẽ âm thầm lan rộng.

VÌ SAO NHÀ MỚI THƯỜNG THẤM SAU 3–12 THÁNG?

Đây là mốc thời gian rất điển hình trong thực tế.

Giai đoạn đầu (0–3 tháng)

• Bê tông còn ẩm tự nhiên
• Chưa chịu tác động mưa lớn liên tục
• Gia chủ chưa sử dụng nước nhiều

→ Chưa thấy dấu hiệu rõ ràng.

Giai đoạn 3–12 tháng

• Bê tông bắt đầu ổn định
• Gặp mùa mưa, độ ẩm cao
• Nhà đi vào sử dụng thường xuyên

Lúc này:

• Nước bắt đầu xâm nhập theo mao dẫn
• Hơi ẩm tích tụ trong kết cấu
• Sơn, bả, lớp hoàn thiện bắt đầu bị đẩy

Các dấu hiệu xuất hiện:

• Phồng sơn nhẹ
• Ố vàng chân tường
• Mốc đen loang chậm

Đây là thời điểm vàng để xử lý, nhưng lại thường bị bỏ qua hoặc xử lý sai cách.

Giai đoạn sau 1 năm

Nếu không xử lý đúng ở giai đoạn trước:

• Thấm lan rộng hơn
• Lớp hoàn thiện hư hỏng nặng
• Chi phí sửa chữa tăng mạnh

NHỮNG VỊ TRÍ “CHẮC CHẮN THẤM” Ở NHÀ MỚI NẾU LÀM SAI

Từ thực tế công trình, các vị trí sau gần như chắc chắn bị thấm nếu không chống thấm đúng:

• Sân thượng, mái bê tông
• Ban công, logia
• WC, khu kỹ thuật ướt
• Chân tường tầng trệt
• Tường ngoài hướng mưa

Nhà mới chỉ khác nhà cũ ở chỗ thấm đến sớm hay muộn, không phải có hay không.

HẬU QUẢ KHI CHỦ QUAN VỚI THẤM Ở NHÀ MỚI XÂY

Sai lầm lớn nhất của gia chủ là nghĩ rằng:

“Nhà mới thấm chút không sao, để sau xử lý cũng được.”

Thực tế, thấm ở nhà mới nguy hiểm hơn nhà cũ, vì nó phá hỏng công trình ngay từ giai đoạn đầu sử dụng.

Hậu quả về kết cấu – không thấy nhưng rất nghiêm trọng

Khi nước thấm âm kéo dài:

• Độ ẩm duy trì trong bê tông
• Cốt thép mất dần khả năng được bảo vệ
• Nguy cơ ăn mòn tăng theo thời gian

Điều nguy hiểm là:

• Không có dấu hiệu rõ ràng bên ngoài
• Kết cấu suy yếu âm thầm
• Khi phát hiện thì đã rất khó can thiệp triệt để

Hậu quả về thẩm mỹ & sinh hoạt

Thấm nhà mới thường gây:

• Phồng rộp sơn sớm
• Ố vàng, mốc đen
• Tường lạnh ẩm, khó chịu

Điều này không chỉ gây khó chịu trong sinh hoạt mà còn:

• Làm mất giá trị thẩm mỹ ngôi nhà
• Khiến gia chủ mất niềm tin vào công trình mới

Hậu quả về chi phí – xử lý muộn tốn gấp nhiều lần

So sánh thực tế:

• Xử lý sớm:
  → Can thiệp nhẹ
  → Ít tháo dỡ
  → Chi phí thấp
• Xử lý muộn:
  → Phải bóc lớp hoàn thiện
  → Xử lý từ phía ngược
  → Tốn gấp 3–5 lần chi phí ban đầu

PHÂN BIỆT THẤM DO THI CÔNG VÀ THẤM DO THIẾT KẾ

Muốn xử lý đúng, phải phân biệt đúng nguyên nhân. Rất nhiều công trình xử lý sai vì đánh đồng hai dạng này.

Thấm do lỗi thi công

Đặc điểm:

• Xuất hiện sớm (3–12 tháng)
• Thường tập trung ở các điểm yếu: cổ ống, mạch ngừng, khe tiếp giáp
• Có thể kiểm soát tốt nếu xử lý đúng kỹ thuật

Nguyên nhân thường gặp:

• Chống thấm qua loa
• Thi công gấp rút
• Bê tông rỗ, mao dẫn mạnh

Thấm do thiết kế chưa tối ưu

Đặc điểm:

• Thường xuất hiện khi công trình đi vào sử dụng ổn định
• Thấm lặp lại dù đã xử lý bề mặt
• Liên quan đến hướng mưa, cao độ, thoát nước

Ví dụ:

• Mái không đủ dốc
• Ban công không có cổ thoát phụ
• Tường ngoài hứng mưa nhiều nhưng không có giải pháp bảo vệ

Trong trường hợp này, chỉ xử lý cục bộ không giải quyết được tận gốc.

VÌ SAO NHIỀU NHÀ MỚI XỬ LÝ THẤM KHÔNG DỨT?

Nguyên nhân không phải vì:

• Vật liệu kém
• Nhà mới quá “yếu”

Mà vì:

• Chẩn đoán sai nguyên nhân
• Xử lý theo cảm tính
• Không hiểu đường đi của nước

Rất nhiều gia chủ:

• Thấy ẩm ở đâu xử lý ở đó
• Không kiểm tra nguồn nước tác động lâu dài
• Tin rằng “sơn lại là xong”

GIẢI PHÁP ĐÚNG KHI NHÀ MỚI XÂY VẪN BỊ THẤM NƯỚC

Điều quan trọng nhất khi xử lý thấm nhà mới không phải làm nhanh, mà là làm đúng tư duy. Nhà mới có lợi thế là kết cấu chưa hư hỏng nặng, nếu xử lý chuẩn ngay từ đầu thì khả năng dứt điểm rất cao.

Xác định đúng loại thấm trước khi xử lý

Trước khi làm bất kỳ biện pháp nào, cần trả lời 3 câu hỏi:

• Nước đi từ đâu vào?
• Nước thấm theo đường nào (mao dẫn, khe hở, mạch ngừng)?
• Có tiếp cận được mặt chịu nước hay không?

Nếu còn tiếp cận được mặt ngoài, sân thượng, ban công… → ưu tiên xử lý chống thấm thuận.
Nếu nhà đã hoàn thiện, không thể tiếp cận mặt chịu nước → bắt buộc xử lý theo hướng ngược, nhưng phải tính đến áp lực âm và mao dẫn.

Xử lý theo khu vực, không xử lý tràn lan

Nhà mới bị thấm thường không cần “đập hết làm lại”, mà cần xử lý đúng điểm yếu:

• Sân thượng, ban công: xử lý lớp chịu nước trực tiếp
• WC: xử lý cổ ống, mạch tiếp giáp sàn – tường
• Chân tường tầng trệt: kiểm soát mao dẫn từ đất ẩm
• Tường ngoài: xử lý theo hướng mưa tạt, không xử lý đại trà mặt trong

Làm đúng vị trí sẽ giảm chi phí và tránh can thiệp quá mức vào công trình mới.

NHỮNG SAI LẦM CẦN TRÁNH KHI XỬ LÝ THẤM NHÀ MỚI

Nhiều nhà mới thấm nặng hơn sau khi “đã xử lý” vì mắc các sai lầm sau:

• Xử lý khi chưa xác định xong nguyên nhân
• Sơn, bả che bề mặt khi nước vẫn còn trong kết cấu
• Thi công khi bê tông còn ẩm, chưa ổn định
• Tin vào giải pháp nhanh, rẻ, làm trong 1–2 ngày là hết

Những cách này có thể che được thấm trong thời gian ngắn, nhưng gần như chắc chắn sẽ tái phát.

CÂU HỎI THƯỜNG GẶP (FAQ)

1. Nhà mới xây bao lâu thì bắt đầu có dấu hiệu thấm?
Thông thường từ 3–12 tháng, khi công trình đi vào sử dụng ổn định và trải qua mùa mưa đầu tiên.

2. Nhà mới thấm có phải do vật liệu kém không?
Không hẳn. Phần lớn do thiếu hoặc sai chống thấm ngay từ đầu, thi công gấp rút và không kiểm soát mao dẫn.

3. Có nên xử lý thấm ngay khi mới thấy ẩm nhẹ?
Nên. Đây là thời điểm xử lý dễ nhất, ít phá dỡ và chi phí thấp nhất.

4. Nhà mới thấm xử lý có dứt điểm được không?
Có, nếu xác định đúng nguyên nhân và áp dụng giải pháp phù hợp với từng khu vực kết cấu.

5. Sơn lại nhà có giải quyết được thấm không?
Không. Sơn chỉ che bề mặt, không xử lý được nước đang di chuyển trong bê tông.

Nhà mới xây vẫn bị thấm nước không phải chuyện hiếm, mà là hệ quả của việc xem nhẹ chống thấm ngay từ đầu. Thấm ở giai đoạn này thường là thấm âm, diễn ra chậm nhưng gây hậu quả lớn nếu xử lý sai cách.

Hiểu đúng bản chất thấm, xử lý sớm và đúng tư duy sẽ giúp công trình ổn định lâu dài, tránh sửa chữa tốn kém về sau.

THÔNG TIN LIÊN HỆ

Nếu nhà bạn mới xây nhưng đã xuất hiện ẩm mốc, bong tróc hoặc thấm lặp lại, hãy tiếp tục theo dõi các bài phân tích chuyên sâu từ Chống Thấm Việt Ý để hiểu đúng nguyên nhân và tránh những sai lầm khiến chi phí đội lên nhiều lần.

Siêu Thị Chống Thấm Việt Ý
Hotline: 0844.43.8686
Zalo: 0844.43.8686
Website: chongthamviety.com